Ответы ППК «Фонда развития территорий» на часто поступающие вопросы

Вопрос

Ответ

1.

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации передавать помещения гражданам, если их требования были включены в реестр требований участников строительства после дня принятия ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Закона
№ 218-ФЗ?

Согласно пункту 15 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон № 127-ФЗ) требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) решения о финансировании мероприятий, указанных в части 2 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) (далее – Решение), подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в указанном случае участники строительства вправе получить возмещение в порядке, установленном статьей 13 Закона № 218-ФЗ. Таким образом, требования участников строительства, включенные в реестр требований участников строительства после дня принятия Фондом Решения, подлежат удовлетворению Фондом путем выплаты возмещения участникам строительства.

2.

Какой порядок исключения объектов из единого реестра проблемных объектов (далее – ЕРПО) в случае отсутствия обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве?

В соответствии с ч. 1.4. ст. 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основаниями для исключения объектов из ЕРПО является:

–     ввод соответствующего объекта в эксплуатацию;

–     вынесение определения арбитражного суда о передаче публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

–     выплата всем гражданам - участникам строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства соответствующего проблемного объекта, включенного в единый реестр проблемных объектов, страхового возмещения в рамках договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору об участии в долевом строительстве;

–     погашение субъектом Российской Федерации требований всех граждан - участников строительства по передаче жилых помещений, машина-мест и нежилых помещений или денежных требований в порядке, установленном субъектом Российской Федерации;

–     отсутствие обязательств застройщика перед гражданами – участниками строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в отношении соответствующего проблемного объекта, в случае, если в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в отношении такого застройщика не введена процедура, применяемая в деле о банкротстве застройщика.

В случае если в отношении застройщика введена процедура банкротства, то исключение объектов возможно после прекращения/завершения производства по делу о банкротстве в соответствии со ст. 57 Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» согласно части 3 статьи 23.1 Закона № 214-ФЗ состав сведений ЕРПО устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из ЕРПО, размещаются контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с формой, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Закона № 214-ФЗ.

3.

Может ли физическое лицо получить возмещение по требованию о передаче жилого помещения, если право требования приобретено после признания застройщика банкротом?

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» физическое лицо, которое приобрело право требования о передаче жилого помещения и (или) передаче машина-места и нежилого помещения после признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, не имеет права на получение возмещения по такому требованию.

4.

Каким документом регламентирован порядок реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве?

Реализация объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации, регламентируется «Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве». Указанный Порядок утвержден Правлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) (протокол заседания Правления Фонда от 17.05.2021 № 2/37).

Основными задачами указанного выше порядка являются:

– установление порядка реализации объектов, а также правил взаимодействия фонда субъекта с Фондом, оценщиком, агентом;

– установление требований и методических рекомендаций к ценообразованию, подготовке задания на оценку;

– определение перечня документов, оформляемых в процессе осуществления мероприятий по реализации объектов.

Данный Порядок размещен на официальном сайте Фонда в разделе «Нормативно-правовая база».

5.

Может ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему вместе с обязательствами застройщика обязательств, возникающих из денежных требований участников строительства, удовлетворять такие требования путем передачи участнику строительства помещений в натуре?

Участники строительства в рамках дела о банкротстве могут отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилых помещений или машина-мест (п. 1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ). В результате расторжения договоров долевого участия в строительстве, на основании судебного акта, за кредиторами устанавливается залоговый статус и несмотря на расторжение договоров долевого участия в строительстве, залоговые кредиторы признаются участниками строительства, имеющими денежное требование к застройщику.

В соответствии с пунктом 4.1. ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее - Фонд) осуществляется в том числе гражданам - участникам строительства, имеющим денежные требования, включенные в реестр требований участников строительства и подлежащие удовлетворению в порядке, установленном абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 23 июля 2020 г. № 306-ЭС20-9988 разъяснил, что нормы Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) не предусматривают трансформацию денежных требований участников строительства в требования о передаче жилых помещений.

6.

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации при передаче ему обязательств застройщика принимать обязательства, возникающие из денежных требований участников строительства?

Абзацем 3 пункта 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с вышеуказанной статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).

Из изложенного следует, что приобретателю передаются обязательства застройщика по передаче помещений, в том числе перед участниками строительства, имеющими денежные требования к застройщику.

Указанный вывод подтверждается формирующейся судебной практикой (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2020 № 15АП-10655/2020 по делу № А32-7264/2019).

Таким образом, одновременно с передаваемыми правами на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями приобретателю подлежат передаче обязательства застройщика перед участниками строительства согласно реестру требований участников строительства, в том числе требования третьей очереди в реестре требований кредиторов (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

7.

Возможно ли получить компенсацию участниками строительства при отмене разрешения на строительство на основании судебного акт?

Согласно подпункту 3 пункта 3.3 статьи 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» признание разрешения на строительство недействительным на основании судебного акта является основанием для отказа Фондом в принятии решения о финансировании мероприятий по выплате возмещения гражданам – участникам строительств.

8.

Правильно ли мы понимаем, что участники строительства, расторгнувшие договоры долевого участия и включенные в РТУС с денежными требованиями, в силу п.4.1 ст.13 Закона № 218-ФЗ вправе только получить выплату в ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»?

См пункт 6.

9.

Как производится замена лица, включенного в РТУС, в случае уступки права требования по договору долевого участия?

Согласно пункту 3 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машина-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

Возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства после получения уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

Таким образом, если участник строительства включенный в РТУС решением конкурсного управляющего и не имеет задолженность по оплате по договору участия в долевом строительстве, тогда замена лица, включенного в РТУС производится конкурсным управляющим на основании договора долевого участия уступки права требования.

В случае, если участник строительства был включен в РТУС на основании определения арбитражного суда и имеет задолженность по оплате договора долевого участия, тогда при уступки права требования на основании пункта 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Согласно пункту 2 статьи 48 АПК РФ о замене стороны ее правопреемником или отказе в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован.

В этом случае после регистрации договора уступки права требования лицо должно обратиться в арбитражный суд в рамках указанного дела о банкротстве с заявлением, о процессуальном правопреемстве. Определением суда будет проведена замена правообладателя в РТУС.

10.

Вправе ли фонд субъекта Российской Федерации произвести возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию?

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2021 № 2023 внесены изменения в типовую форму соглашения о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) из бюджета субъекта Российской Федерации, утвержденную постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 № 1192. Согласно данным изменениям средства субсидии бюджета субъекта Российской Федерации могут быть использованы на цели исполнения обязательств застройщика по передаче участникам долевого строительства жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствии с условиями договора, в том числе на цели возврата разницы в цене объекта строительства, в случае уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию по сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, если такой возврат предусмотрен данным договором.

С учетом изложенного фонд субъекта Российской Федерации, являющийся застройщиком проблемного объекта, вправе обратиться в Фонд для получения бюджетных ассигнований на возврат денежных средств участникам долевого строительства в случае перерасчета цены договора ввиду уменьшения площади передаваемого помещения после ввода объекта в эксплуатацию.

11.

Должен ли Фонд субъекта Российской Федерации передавать объекты долевого строительства участникам долевого строительства, если у участника долевого строительства имеется задолженность по договору долевого участия?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

При передаче объектов долевого строительства (далее – объект) участнику долевого строительства (далее – участник) Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и стремиться
к достижению плановых показателей результативности, установленных Соглашением.

В случае неисполнения участником обязанности по оплате по договору участия в долевом строительстве в полном объеме Фонд субъекта РФ вправе отказать участнику в передаче объекта и принять меры по взысканию задолженности.

12.

Возможно ли предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства по новому договору долевого участия, заключаемому Фондом субъекта Российской Федерации?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта РФ заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

Реализация (отчуждение) свободных объектов третьим лицам осуществляется Фондом субъекта в соответствии с Порядком реализации объектов недвижимости, принадлежащих Фонду субъекта Российской Федерации на праве собственности или ином имущественном праве, утвержденным правлением Фонда от 17.05.2021 № 2/37 (далее – Порядок). Согласно Порядку рассрочка платежей при реализации (отчуждении) свободных объектов третьим лицам не предусмотрена (раздел 8 Порядка).

13.

Возможно ли предоставление Фондом субъекта Российской Федерации рассрочки участникам долевого строительства, требования которых были включены в реестр требований участников строительства, и обязательство по передаче квартир переданы Фонду субъекта Российской Федерации, возникшие ввиду увеличения площади помещений или наличия задолженности по основному договору долевого участия?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

В соответствии со ст. 201.15-1. Закона о банкротстве передача обязательств застройщика перед участником строительства осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части.

В этой связи, вопрос оплаты оставшейся части должен быть решен в соответствии с условиями соответствующего договора.

При отсутствии регулирования данного вопроса в договоре, с учетом условий Соглашения, предоставление рассрочки не обосновано.

14.

Возможно ли согласование Фондом субъекта Российской Федерации договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи ему прав на объект долевого строительства?

Между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) и Фондом субъекта Российской Федерации (далее – Фонд субъекта РФ) заключается соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства проблемных объектов (далее – Соглашение), в соответствии с которым Фонд субъекта РФ выступает в качестве застройщика и выполняет все функции, возложенные на него как на застройщика.

При заключении участниками долевого строительства договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после передачи объекта Фонду субъекта РФ Фонд субъекта РФ должен руководствоваться статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и действующими нормами гражданского законодательства, которые не препятствуют участнику долевого строительства в реализации данного права.

При этом у застройщика (Фонда субъекта РФ) возникает обязательство передать цессионарию помещение, являющееся предметом договора уступки.